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深圳楼市现状:核心区房价节节攀升郊区房价跌跌不休

发布时间:2021-07-31 浏览次数:

  问:五哥您好,目前家里深云村三房(有红本无房贷)89平,工作福田,老婆南山工作,有一个两岁孩子,如果置换南山同等水平商品房或者龙华、福田更大户型(学位、交通差不多情况下,是否有较好的选择;或者继续观望。

  答:你好,深云村是经济适用房,商业配套、学位都是问题。被高速和山割裂。 地处南山,但不是热门区域和小区,未来涨幅不太看好。 下一步改善置换需要综合片区发展 教育和自住,同等价位的商品房很难买到好点的位置,如果能适当增加负债,可以关注南山: 南山大致可以分为以下板块红树湾,大冲,西丽,南头,科技园,后海,蛇口,深圳湾 预计买总价800-1000万左右的标的,除了华润城之外,综合居住属性,学区,总价,以下板块可以关注 1,西丽大学城片区,优势\/房龄新,面积大,居住体验好。不足\/学区有待加强,上下班还有一定距离 2,后海片区,优势\/位置佳,周边配套完善,南二外学府学区。不足\/房龄稍旧,面积小 3,蛇口片区的山海韵可以关注,优势\/房龄新,靠太子港,不足\/周边配套设施一般,还需要2-3年改善 福田的置换比较推荐香蜜湖: 合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园

  问:五哥您好,看了深深被您对深圳地产的理解折服,现在凌晨三点,几个问题还是希望您不吝赐教。1.我个人来深圳九年,一直没有买房,自己在金融行业,钱一直在股市,复合投资回报年化30%以上,但到现在也是略输房价涨幅,毕竟房子三倍杠杆。现在整体资金1100左右,个人对资本市场还是比较看好,但 我觉得房价也有继续上涨的空间,我应该拿多少来买房合适?2.今年要结婚,目前我俩工作都在福田,但是我倾向买西边(投资和自住希望有个平衡)我俩都有房票,确定不要孩子,目前看过天健天骄,阳光粤海,金众麒麟,还看了尖岗山和碧海阳光海的二手,还想去看看临海揽山,宝中片区,越看越迷茫,还请您给指点一下到底该如何取舍?感谢!

  答:你好,未来20-30年,一线城市优质地段房产仍然是最好的大类资产,优于股票。 未来资产如何配置? 1.国内不动产只配置大城市住宅。 2.股票配置不要超过总资产的50%。 3.资产规模大了以后,海外资产可以适当配置,作为分散和对冲。 天健天骄是伪香蜜湖,地段是很好的,小学也很好,所以价格也高了。景田早已成熟,天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板,盖完就没有什么未来想象空间了。 所以是自住改善型的物业,稳健。 阳光粤海除了两梯两户、三梯三户,其他没什么亮点,花园一般、没游泳池、学校一般。位置不错,刚需、投资不用考虑了,如果华润城打10分,这个只能打5分。 金众麒麟品质不错,但是位置一般,这也决定了客群窄,投资属性相对弱些,圈层属性几乎没有,这是这个项目最大的BUG,更适合自己住。 你这个预算,建议直接买华润城好了

  问:五哥您好。慕名前来,望您指点迷津。本人刚卖掉龙岗的房子,手上资金量500万,个人较注重居住舒适性,想买个刚需改善盘,在保值同时提高生活质量。生活半径在笋岗及龙坂片区,不太考虑南山中心及宝安。目前有以下几个方案: 1,先租房,持币等待笋岗万象食家项目,笋岗未来据说潜力较大,请问该盘是否值得等待? 2,一步到位:想办法5成做3成,购买改善型大户型,目前心仪港铁天颂1200多万的复式户型,其次还考虑观澜城建仁山智水,西丽宝能城。 3,力所能及:直接买个800左右符合预算的刚需盘过渡,目前符合预算的重点考虑龙华上塘片区及坂田南片区的中小户型。 请问五哥比较推荐哪个方案,盼复,感谢!

  答:你好,自住考虑可以买笋岗。罗湖目前在大力旧改,红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街,笋岗是一个重点旧改区,原来的仓库厂房是很容易推动旧改的。 可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区,并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房,增值潜力更大。 自住+投资考虑,多关注龙华,港铁天颂、特发和平里、潜龙曼海宁、水榭春天都是不错的选择。 观澜城建仁山智水,西丽宝能城不推荐。

  问:给五哥请安! 预算1200万,考虑两种方案买房。1. 纯投资,寻求高收益,约 3-4 年后卖出。2. 学位房,区顶级学位房均价已17万,涨幅30%,担心买入三年后增长缓慢。 还请五哥推荐潜力楼盘,谢谢!

  答:你好,预算1200万,这2种投资思路都可行。 深圳白领精英群体对学位敏感,然而教育资源在深圳相对稀缺,犹如优质房产,在未来几年内依然会保持旺盛的需求。 15年以后深圳每年出生的婴儿大约在20到24万,学区需求不会倒,但是从投资角度来讲,建议选总价低单价适中中上排名即可,非顶级学位。 深圳学位房改革在逐步进行,目前来看学位房短期内是利多,但是长远看学位政策的不确定性大。 学位房和普通房其实是两种买法,购房的群体也不尽相同,由于其不确定性,学位房适合短线爱折腾的人群,因为要经常性的调仓,普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢,每年都会润物细无声的涨,而普通房多是看天吃饭的,利好落地了或者风来了就涨一波,风停了就歇一会。 深圳学位房,接下来如何挑选? 1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房,安全系数要高很多; 2、深圳教育集团化已成趋势,集团抱团胜过单打独斗,尽量选择教育集团旗下的名校; 3、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校; 4、民办学校没落是大势所趋,深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间,不必过分关注; 新盘可以关注华润城。 投资学区房有很多打法: 1.买没有学区的学区房(有暴击) 2.买学位用过的可以有折扣(时间的财富) 3.买成熟自己要用的学位房(投资+刚需) 投资角度建议买未来成长空间大的学区房,深圳教育集团化趋势明显,比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团(南二外 南山实验 南山外国语)覆盖的小区,新的教育模式,生源也很好。 我更倾向于未来可能变好的学位房,入门槛比较高的学校,稀缺性的,而不是已经是排名XX的,这样才能产生暴击,否则你被原业主暴击。 二手房在前海 宝中 香蜜湖板块淘一淘低价上车笋盘、

  问:五哥您好,目前自住一套两房房子位于布吉楼盘为信义假日名城逸翠园,因宝宝出生想把房子卖掉置换一套三房以上的,夫妻二人年收入50万,手上有现金100万,因夫妻二人在福田上班,香港赛马会大陆马主,比较纠结是买在福田还是在目前生活圈置换,在福田就教学质量来说还是比龙岗要好但好一点的房子房价都较为高,请五哥给点建议

  答:你好,布吉是补涨区域,信义假日名城在布吉是领涨盘,跑赢布吉其它盘没有问题,但是跑赢大盘还有很大的差距。考虑学区和未来升值潜力,可以换到福田。 总价控制在600左右,东部没有好学校。 好学校都集中在关内,学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区 想各方面都兼顾,可以考虑一下3个板块: 1.福田: 600在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的,福田一类名校单价普遍在10-15万,楼龄大多15-20年。 福外南属于福田二类,保税区均价7-8万,600还能选到三房,算是住家和学区比较均衡的选择。 福保片区本是福田多年洼地,但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成,两项重大利好加持,完成了一次房价暴击,从五万多直升到七万多,但将来如果没有重大利好的刺激,福保仍然是福田的弱势片区,会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住,又想兼顾学位,福保也是一个不错的选择。 2.宝安 从学位价值来讲,宝安实验近年都在宝安前三的位置,比南山文理要高,原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘:熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸,将来还有几个已经是现楼的高端盘入市,因此宝安中心带宝安实验的几个盘,是绝对的投资大热点。 但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点,是很多刚需家庭想上学的低成本选择。 另外沙井的海岸城也是一个不错的选择。 3.龙华推荐2个盘 金地上塘道 学校:深圳龙华实验小学中学学位 价格:单价6万 未来利好:红山辐射区域(热点板块) 潜龙曼海宁花园 品质过硬,交通和商业配套差,在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带,离两个地铁站都有500米距离。 南北两区共14栋楼,容积率3,户型基本南北向通透,带入户花园 河南煤老板开发,2010年5月开盘,当时周围的水榭春天2.1万,特发和平里1.9万,该盘2.4万,2013年交房,仍然有一半未卖完。 时间过去5年,我们用现在的价格总结,不是一手开盘卖的高未来二手市场卖的价格就高,二手市场是一个综合的较量,环境、容积率、绿化率、户型、商业配套、交通平均分高者得胜。

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